Правотолк / Публикации и практика / Процессуальные документы "Гарант-Эксперт" / Исковые заявления в суд / Споры о правах на объект недвижимости / Расторжение предварительного договора №, взыскание долга, процентов по ст. 395 ГК РФ, судебных издержек, морального вреда

Расторжение предварительного договора №, взыскание долга, процентов по ст. 395 ГК РФ, судебных издержек, морального вреда

В ……………………….. городской суд Московской области

143980, г. Железнодорожный, ул. Октябрьская, д. 31

Истец: Консалтинговая компания «Гарант-Эксперт»

Адрес регистрации и проживания: ……………., Московская обл.,  г. Люберцы, ……………. , д…….. , кв……….;   

тел. (сот.) ……………………..

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «………………………»

Юридический и фактический адрес: Московская обл., г…………………….., ул………….., д. ……… оф………;

                                                           Цена иска:

Госпошлина: В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации и  п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей истец освобожден от уплаты госпошлины

                                                           ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении предварительного договора №, взыскание долга, процентов по ст. 395 ГК РФ, судебных издержек, морального вреда

               

            20 июня 2013 г. между мной и Обществом с ограниченной ответственностью «……………….» (далее-ООО «…………………», ответчик, Застройщик) был заключен Предварительный договор № ………..участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома (далее – Предварительный договор участия в долевом строительстве) (приложение №1).

В п. 1.1. Предварительного договора участия в долевом строительстве указано, что  предметом настоящего договора является деятельность Сторон по привлечению денежных средств для долевого строительства малоэтажного многоквартирного дома с целью возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства на условиях настоящего Договора в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иным действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно п.1.2. Предварительного договора участия в долевом строительстве Застройщик обязался в предусмотренный настоящим Договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить малоэтажный многоквартирный жилой дом, проектный адрес: Московская область, Люберецкий район, Муниципальное образование  городское поселение…………………, д. ……………..(далее – Объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, передать соответствующий объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира (комната студия), предварительной площадью ………….кв.м.,  под условным №…………, расположенная на ………. этаже в доме №………….. 

Пунктом 2.1. Предварительного договора участия в долевом строительстве определено, что цена договора составляет 1 570 800 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч восемьсот) рублей.

Согласно п.2.2. Предварительного договора участия в долевом строительстве я на момент подписания настоящего договора должен внести 30 % денежных средств, что составляет 471 240 (четыреста семьдесят одна тысяча двести сорок) рублей.

Выполняя со своей стороны принятые мною обязательства я внес в кассу  вышеуказанную сумму,  о чем была выдана квитанция к приходному кассовому ордеру от  ……………..(приложение №2). 

В пункте 6.2.2. Предварительного договора участия в долевом строительстве Застройщик принял  на себя обязательство не позднее 4-го квартала 2014 г. передать мне Объект по Акту приема-передачи. В случае если строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома не может быть завершено в предусмотренный настоящим договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направляет Участнику для подписания Дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объекта строительства.

Однако в вышеуказанный срок ООО «………………..» не построило и даже не преступило к работам. Застройщик о том, что не в состоянии в ………………………. г. завершить работы  меня не информировал.

В связи с этим ……………….. г. между мной и ООО «……………….» было подписано соглашение о расторжение Предварительного договора участия в долевом строительстве, по условиям которому застройщик обязуется возвратить мне денежные средства в размере ……………рублей в течение ………….. рабочих дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения.

По настоящее время ответчик денежные средства не вернул и отказывается возвращать в добровольном порядке.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

            В своем бездействии в строительстве Объекта ответчик объяснял тем, что основанием участия Застройщика в строительстве является предварительный договор купли-продажи земельного участка № …………… от «……….»………………. Земельный участок с кадастровым номером:……………………, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, адрес объекта:………………………., ………………….. район, ……………………………., д. ………………..(п. 1.3.)  По условиям п. 6.2.1 получить свидетельство праве собственности на  вышеуказанный земельный участок и разрешительную документацию Застройщик обязался до ………………… г.

В последствии продавец отказался заключать с ООО «……………….» основной договор купли-продажи земельного участка, на котором должен быть построен Объект.

Привлечение моих  денежных средств путем заключения со мной Предварительного договора участия в долевом строительстве в первую очередь противоречит Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральному закону № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Согласно части 1 статье 3 Федерального закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 данной статьи).

            Как видно из условий предварительного договора Застройщика не имел законного права привлекать  мои денежные средства для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома, поскольку такое привлечение денежных средств возможно было осуществить только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и приобретение для строительства в собственность земельного участка.

            Помимо этого в соответствии с частью 3 статьи  4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, обязательными условиями для получения права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение требований, установленных частью 1 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ (наличие договора заключённого в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Только  совокупность выполнения этих требований предоставляет право привлекать денежные средства граждан.

Однако не одно из этих условий ответчиком выполнено не было. Тем самым у меня как заключившего Предварительный договор участия в долевом строительстве с ООО «………………» в целях приобретения прав на жилое помещение в строящимся малоэтажном многоквартирном доме, не возникает прав и гарантий, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту  33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  № 17 от 28 июня 2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»  в случае предъявления гражданином требования о признании сделки недействительной применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Удовлетворяя требования о признании недействительными условий заключенного с потребителем договора следует иметь в виду, что в этом случае применяются последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом, в соответствии со статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

На основании данных норм необходимо применить последствия недействительности сделки и взыскать внесенные в  кассу ответчика 471 240 (четыреста семьдесят одна тысяча двести сорок) рублей за передачу объекта долевого строительства  по ничтожному  Предварительному договору участия в долевом строительстве.

 Кроме того, поскольку Предварительный договор участия в долевом строительстве расторгнут и ответчик в течении 35 дней не выполнил своих обязательств по возврату первоначально уплаченной суммы, то  я также на основании пункту  2 статьи  15 ГК РФ и ст. 453 ГК РФ могу требовать полное  возмещение причиненных мне убытков.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В абзаце втором п. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно гл. 25 ГК РФ взыскание процентов за пользование чужими денежным средствами является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, в порядке, предусмотренной ст. 395 Кодекса (п. 2 ст. 1107 ГК РФ)

В силу  п.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной процент не установлен законом или договором.

Таким образом как видно из условий предварительного договора Застройщика право на не имел законного права привлекать  мои денежные средства для строительства многоквартирного дома, поскольку такое привлечение денежных средств возможно было осуществить только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и приобретение для строительства в собственность земельного участка.

 заключение договоров долевого участия не имелось , а ОРГ являясь профессиональным участником рынка недвижимости осознавало, что ООО «ИНКОНФЭС» не вправе привлекать денежные средства граждан на долевое строительство. Однако, ответчик - ОРГ приняло на себя обязательство по привлечению инвестиций для ООО МИСК «ИНКОНФЭС», осуществляло рекламную деятельность и принимало денежные средства граждан, что подтверждается представленными истицей платежными документами.


Источник: Адокат в Чебоксарах
Яндекс.Метрика
Вход на сайт